纽约“pied-a-terre”税细则：谁缴、缴多少

纽约市对第二套住房征收的新税，可能使不少高端奢华公寓业主的房产税负翻倍以上。州立法者已通过针对非自住房（nonprimary residences）的税收，以帮助弥补城市预算缺口。

该被称为“pied-a-terre tax”的税，将对价值 100 万美元或以上的第二居所征收，预计将带来 5 亿美元收入。

两阶段落地：2026-2028按区间征收

据 CNBC 获取的税务细节，这项房产税将分两阶段生效。在前两年（税收年度 2026-2027 和 2027-2028），由纽约市财政（Department of Finance）认定、价值超过 100 万美元的共管公寓（condos）和合作公寓（co-ops）将适用该税。

税率按估值区间设置：价值在 100 万美元至 300 万美元之间的，年税率为 4%；价值在 300 万美元至 500 万美元之间的，年税率为 5.25%；价值超过 500 万美元的，年税率为 6.5%。

尽管税率看起来较高，税务专家表示，城市沿用的估值与评税体系可能显著低估房产价值，从而降低实际负担。有说法认为，城市估值往往仅为真实市场价值的 10% 或更低。

2028-2029起逐步更新估值：税率下调

城市不会立即全面改造体系，而是将根据预算文件逐步更新估值与对应税负。自 2028-2029 税收年度起，房产价值将基于可比成交（comparable sales）确定。

由于估值可能大幅上升，为进行相应调节，税率也将下调。预算计划显示，估值调整后，价值在 500 万美元至 1500 万美元之间的适用税率 0.8%；1500 万美元至 2500 万美元之间适用税率 1.05%；超过 2500 万美元的适用税率 1.3%。

“这非常复杂。”纽约房地产税律师罗伯特·波拉克（Robert Pollack）表示。

肯·格里芬为焦点：税负预计显著上升

亿万富翁兼 Citadel 首席执行官 Ken Griffin 因纽约市长 Zohran Mamdani 发布一段在 Griffin 宽豪华公寓前拍摄的视频而成为该税的“代言人”。Griffin 随后作出回应，表示可能在未来减少对纽约的业务和工作岗位。

在新税下，CNBC 计算显示，作为佛罗里达州税务居民的 Griffin，其曼哈顿房产税账单可能超过三倍。

Griffin 于 2019 年以 2.38 亿美元购入位于 220 Central Park South、面积 24,000 平方英尺的顶层公寓。但根据政府记录，该公寓的城市估值仅为 1550 万美元。按城市记录计算，Griffin 在 2026-2027 税收年度的房产税账单为 858,332 美元。

按照波拉克的说法，在“pied-a-terre”税的前两年，Griffin 的房产税账单将上涨至 187 万美元以上；到 2028-2029 税收年度，则预计增至略低于 400 万美元。

Griffin 还购买了两套位于 740 Park Ave 的公寓，总价 8300 万美元。相关报道指出，这些房产在 2028 年起的税负为 110 万美元，使其在曼哈顿的全部房产房产税总额超过 500 万美元。

尽管城市官员认为富裕人群“付得起”，房地产经纪人与税务律师则认为，实际税负带来的“价格冲击”会比较明显。

波拉克说：“我的所有客户都觉得自己已经在支付过高的费用。这些数字很重要。不管你有多富。”